Demolition with Remaining Mortgage Guide
住宅ローンが残っている建物を無断で解体すると一括返済を求められるリスクがあります。金融機関への承諾取得・担保変更・解体後の抵当権抹消まで、業界25年の経験から手続きの全体像を解説します。
目次
住宅ローン残債がある建物の解体と抵当権
住宅ローンが残っている建物を解体する場合の問題点
住宅ローンを借りて購入した建物には、通常「抵当権（ていとうけん）」が設定されています。抵当権が設定された建物を解体するには、原則として金融機関（銀行）の承諾が必要です。無断で解体すると深刻なトラブルになります。
実は、「ローンを払い続けているから解体してよいだろう」という考えは通用しません。金融機関への事前連絡・承諾取得が必須です。
金融機関への相談と承諾取得の流れ
金融機関への相談と承諾取得の流れ
金融機関によっては「土地に抵当権を付け替える（担保変更）」ことで、ローン残債があっても解体を認めてくれる場合があります。一括返済が難しい場合は担保変更の可能性について相談してみてください。
ローン残債がある場合の3つの解決パターン
ローン残債がある場合の3つの解決パターン
オーバーローンの場合どうするか
残債が不動産の評価額を上回る「オーバーローン」の状態では、売却してもローンが残ります。この場合の選択肢は①差額を自己資金で補填して完済、②任意売却（金融機関の合意を得て売却）、③個人再生・自己破産などの法的手続きです。まず弁護士・ファイナンシャルプランナーへの相談をお勧めします。
解体後の抵当権抹消と滅失登記
解体後の抵当権抹消登記
ローンを完済して解体する場合、解体後に「建物滅失登記」と「抵当権抹消登記」の2つの登記手続きが必要です。
2つの登記手続きは独立していますが、同じタイミングで進めるとスムーズです。土地家屋調査士・司法書士に「同時並行でお願いしたい」と伝えてみてください。
よくある質問（FAQ）
Q: 住宅ローンが残っている家を解体できますか？
A: 金融機関の承諾があれば可能です。ただし無断での解体はローン契約違反になり、一括返済を求められるリスクがあります。まず金融機関の担当窓口に相談してください。
Q: 金融機関はローン中の解体をなぜ認めてくれないのですか？
A: 住宅ローンは建物を担保として成立しています。建物が解体されると担保がなくなるため、金融機関の立場からは「担保価値が失われる」ことを意味します。代替担保（土地担保）の提示や一括返済が条件になるのはこのためです。
Q: ローン残債があっても相続した実家を解体できますか？
A: 被相続人（故人）のローン残債は相続人が引き継ぎます。ローンを引き継いだ金融機関に相続と解体の意向を伝え、手続きを進めてください。ローン残債の有無は相続手続き開始時に必ず確認してください。
Q: 解体後に土地を売却する場合、ローンと抵当権はどうなりますか？
A: 売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する「同時決済」が一般的です。不動産業者・司法書士・金融機関が連携して決済日に一斉に手続きします。売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は別途対策が必要です。
FROM THE FOUNDER
菊池 隆弘
解体適正価格チェック 代表
業界歴25年 | 25 YEARS IN THE INDUSTRY
ローン残債がある建物の解体は、金融機関との調整が先決です。並行してAI概算査定で解体費用の目安を把握しておくと、資金計画全体を組みやすくなります。
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